부동산 계약 전 등기 확인 필수 항목

• 등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘어요. 각각 확인 포인트가 완전히 달라요.
• 표제부는 '진짜 그 집이 맞는지', 갑구는 '진짜 주인이 맞는지', 을구는 '빚이 얼마나 잡혀 있는지'를 봐요.
• 계약 당일에도 등기를 다시 떼서 확인하는 게 안전해요. 하루 사이에 근저당이 생길 수도 있거든요.

부동산 계약에서 가장 무서운 실수는 '주소만 보고 안심하는 것'이에요. 겉으로 멀쩡해 보여도 등기부등본을 열어보면 빚이 잔뜩 잡혀 있거나, 계약하려는 사람이 실제 주인이 아닌 경우도 있어요. 등기부등본은 표제부·갑구·을구 세 부분으로 나뉘는데, 이 셋은 확인하는 목적이 완전히 달라요. 이 글에서는 세 부분을 비교하면서, 어떤 상황에서 무엇을 가장 조심해야 하는지 정리해볼게요.

표제부·갑구·을구 한눈에 비교

표에서 보듯 세 부분은 서로 대체할 수 없어요. 표제부만 보고 '주소 맞네' 하고 넘기면 정작 소유자나 빚 문제를 놓치게 돼요. 반드시 세 부분을 순서대로 다 확인해야 해요.

표제부 vs 갑구 — '무엇을'과 '누구'의 차이

표제부는 '대상'을 확인해요

표제부에는 건물과 토지의 기본 정보가 담겨요. 소재지 주소, 면적, 건물 구조 같은 것들이에요. 여기서 핵심은 계약서에 적힌 주소·면적과 등기부의 표제부가 정확히 일치하는지예요. 특히 다세대·다가구 주택은 호수까지 정확히 맞아야 해요. '101호'와 '지하 101호'는 완전히 다른 집일 수 있거든요.

갑구는 '소유자'를 확인해요

갑구에는 소유권에 관한 내용이 담겨요. 지금 소유자가 누구인지, 소유권을 위협하는 권리(가압류·가처분·경매개시결정 등)가 붙어 있는지 봐요. 계약하려는 상대방과 갑구의 소유자 이름이 같은지 반드시 확인하고, 대리인이라면 위임장·인감을 함께 확인해야 해요.

⚠ 주의
갑구에 '가압류', '가처분', '경매개시결정' 같은 단어가 보이면 그 집은 소유권 다툼이 진행 중이라는 뜻이에요. 이런 물건은 아무리 조건이 좋아도 계약을 보류하는 게 안전해요.

갑구 vs 을구 — '주인 문제'와 '빚 문제'

갑구가 '이 집이 누구 것인지'를 다룬다면, 을구는 '이 집에 빚이 얼마나 잡혀 있는지'를 다뤄요. 을구에서 가장 많이 보는 게 근저당권이에요. 근저당권은 집을 담보로 대출을 받았다는 표시예요. 근저당 금액이 크면, 나중에 그 집이 경매로 넘어갔을 때 내 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커져요.

예를 들어 시세 3억 원짜리 집에 이미 근저당이 2억 5천만 원 잡혀 있다면, 내가 전세 보증금을 넣더라도 순위가 뒤로 밀려서 위험해요. 반대로 근저당이 없거나 매우 적으면 상대적으로 안전한 편이에요. 그래서 을구는 '숫자'로 위험을 판단하는 게 핵심이에요.

• 근저당 '채권최고액'은 실제 대출액보다 크게 잡혀요(보통 120~130% 수준).
• (근저당 채권최고액 + 내 보증금)이 시세에 비해 지나치게 높으면 위험 신호예요.
• 전세라면 근저당이 아예 없거나 아주 적은 집을 고르는 게 가장 안전해요.

상황별 추천 — 나는 어디를 가장 봐야 할까요?

A. 전세·월세 세입자라면 → 을구를 최우선

보증금을 지켜야 하는 세입자에게는 을구의 근저당이 가장 중요해요. 근저당 금액과 보증금을 합친 값이 시세 대비 안전한지 계산해보고, 위험하면 계약을 재검토하세요. 갑구의 소유자 일치 확인도 함께 필수예요.

B. 집을 매수하는 사람이라면 → 갑구를 최우선

매수자는 '진짜 주인에게서 깨끗한 소유권을 넘겨받는 것'이 핵심이에요. 갑구에 소유권을 다투는 권리가 없는지, 매도인 명의가 맞는지부터 봐야 해요. 을구의 근저당은 잔금 때 말소 조건을 계약서에 명확히 넣으면 정리할 수 있어요.

실제 사례 2명

사례 1 · 을구를 놓친 전세 세입자

직장인 A씨는 조건 좋은 전셋집을 서둘러 계약했어요. 표제부 주소만 확인하고 을구를 꼼꼼히 안 봤는데, 알고 보니 시세의 80%가 넘는 근저당이 잡혀 있었어요. 다행히 계약 전 등기를 다시 확인한 공인중개사가 위험을 짚어줘서 계약을 미룰 수 있었어요. 을구를 먼저 봤다면 애초에 후보에서 뺐을 집이었어요.

사례 2 · 계약 당일 등기를 다시 뗀 매수자

B씨는 집을 사면서 계약 며칠 전에 등기를 확인했지만, 계약 당일 아침에 다시 한 번 등기를 뗐어요. 그 사이 갑구에 새로운 가압류가 잡힌 걸 발견하고 계약을 멈췄죠. '며칠 전에 봤으니 괜찮겠지' 하고 넘겼다면 큰 사고로 이어질 뻔했어요.

등기는 '계약 직전'과 '계약 당일'에 각각 다시 확인하는 게 가장 안전해요.